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在地产界有句广为流传的名言，

长期看人口、中期看土地、短期看金融，

长期尤未可测，短期已说太多，

今天我们另辟蹊径聊聊中期的土地情况，

毕竟面粉决定了面包的价格，今天的土地市场决定了明年的楼市，

仔细读完全文，你一定能最先拿捏明年市场的全部走向！

面粉市场还是有些Down。

其实这点不用说大家也都能感受到，

但是没有具体数据可能感受的没有那么直观。

我简单说下10月份全国土地经营性土地供应总建筑面积为1.7亿方,环比下降18.6%,同比下降38%,

大家要知道去年10月的时候供地总面积接近3亿方，11月接近7亿方，

从供地面积来看已经不是断崖式下跌，简直就是雪崩。

这也确实符合预期，

目前市场整体还在低位徘徊，就像大家不敢随便买房一样，房企们这个时候拿地也变得异常谨慎，

这就造成溢价率持续走高，而流拍率却在不断上升。

10月份全国土拍溢价率仅为2.2%,较上月减少了1.32个百分点,并创下今年以来的新低，

比如济南在第三轮土拍中，共推出18宗涉宅用地，规划建面143.31万方，起始总价56.48亿元，最终所有地块均以底价成交。

而重点城市的流拍率上升至13.3%,较上月增加了1.5个百分点，

最典型的就是成都，这一轮流拍率竟然达到了8%,较上轮增加了4个百分点。

地方国资和央企仍然是主力军。

从前三轮土拍情况来看，地方国资拿地的金额占比分别为46.4%、50.1%、57.8%，这说明各地“托底”的意识还是非常强的，

不争面子咱也得争口气，困难的时候自己都不肯真金白银掏出来稳定市场，怎么指望别人参与进来呢，

但是我发现第三轮央企的拿地金额占比有了明显下降，第二次土拍的时候央企占到了33%，但是到第三轮土拍的时候就下降到了25.6%，说明央企还是清醒的，不见兔子不撒鹰，有好地就多拿，没好地就少拿。

这么一看大家的心情是不是更Down了？

完全木有必要啊同志们！

你们别看现在的市场房企们一个个哀鸿遍野，但是对于买房人未必不是好事。

大家这两年买房最怕啥？一是怕现在收入不确定，未来房价还在涨，更难上车了，二是怕房企们偷工减料，甚至直接卷钱跑路，连房子都拿不到。

现在呢，至少最近几年，80%的土地都控制在国央企手中，而且拿地便宜，都是核心区域的好地，这就保证了未来几年上市的房子都是超高性价比的房子，而且不会存在质量和交付问题！

转过弯了没？您要打算这两年买房就偷着乐吧！

长三角雄风不再

读到这里大家是不是还有点小激动了？

大家想想，前几年楼市、土拍市场异常火爆的时候，咱普通买房人得到什么真正的实惠没？

确实，楼市好的时候，大家手里的房子都在升值，看似自己的财富好像短时间内涨的很快，

但是你会在这种股市场下把房子都卖了持币观望吗？

显然不可能的，最多就是把原来的房子卖了，换套更好的，

但是在市场一起疯狂的时候，你换的都是什么样的房子？真正的好房子你抢不到，抢到的恐怕都是你看不上的房子，还要看开发商和房东的脸色，

没房子的心里焦虑，手里有钱投不出去的更焦虑，结果都是一起去买烂房子。

所以越是在市场下行的时候，对买房人来说越是最好的时机，越是检验一个楼盘，一座城市内在价值最好的时候！

从今年土拍的情况来看，整个长三角区域都保持了很高的韧性，绝对在全国土拍市场来看都是可圈可点的，但是从这次土拍的情况来看我还是发现了一些隐忧。

比如在大多数城市土拍溢价率均在1%以下,而南京土拍溢价率达到了3%，

我一直非常推崇南京的操盘手，真的把整个市场拿捏的非常稳，

但是就在第三次拍地前，南京本来公告是要出让46幅地块，但是最终仅拿出32宗地，有14块地延迟挂牌，

而32宗，最终成交31宗，1宗流拍，27宗底价成交，仅1宗触顶摇号，3宗有溢价，而且此前非常火爆的河西南和大校场地区市场明显出现了遇冷的情况。

南京似乎也难了！

在10月，苏州完成第四轮集中土拍，20宗涉宅用地中有两宗地块提前终止出让，剩余18宗涉宅用地全部以底价成交；

同样是第四轮土拍的无锡，13宗涉宅用地也全部底价成交；南通最近土拍结果也出来了，16宗地块，有7宗流拍，8宗底价成交！

江苏眼看要触底了！

再看看浙江的情况，省会杭州在我看来一直也是比较稳的城市，而且今年一直有当地的拿地大户滨江集团撑着，整体表现不错，

但是在第三轮土拍中杭州也明显减少了供地的数量，在沿用了“限房价、竞地价、定品质、线下一次报价+摇号”的方式下，最终19宗竞拍土地全部成交，但依然有9宗零溢价成交、2宗低溢价成交。

杭州是否还能硬抗？

宁波在第三轮土拍中，10宗地块虽然全部成交，但是有6宗底价成交；温州最近出让的5宗地块也都底价成交；金华最近集中出让了第四批土地，4宗地块也都底价成交。

浙江减少供应应对市场，但似乎也无解！

一线城市托底明显

既然长三角这下扛不起土拍的大旗，那么一线城市最近的土拍情况怎么样呢？

9月23日，北京第三轮集中土拍结束，本轮集中出让的18宗地块全部成交，无一流拍，总土地出让金达到了500.3亿元，

这次出让的18宗地块，挂牌起始总价约为471.7亿元，整体成交溢价率为6.06%，要高于前两轮集中供地4.46%、5.35%的成交溢价率，

从北京已完成了三轮集中供地来看，总土地出让金累计超过了1480亿元。

从这些数字来看，北京这一轮的土拍结果似乎还不错。

但是仔细看这次北京拿地的企业基本都是央企、国企，托底意图明显！

比如这次成交价最高的4宗地块，有3宗都是中海地产拿的，而第4块高价地是由由北京华大基业房地产开发有限责任公司和中建壹品投资发展有限公司联合体竞得。

实际上北京华大基业房地产开发有限责任公司是海淀国资下属企业，而中建壹品投资发展有限公司是中建三局下属企业。

10月广州完成了第三轮土拍，最初始挂牌20宗地块，有2宗提前终止出让，最终共有15宗地块成功出让，收金479亿元。

本轮广州土拍成交的15宗地，均由头部国央企、省属国企、区属国企包场兜底，包括保利发展、中铁建、华润置地、广州南投、南沙建设、流溪资产、花都城投等。

在9月底深圳也完成了自己本年度的第三次土拍，但是深圳明显是一线城市中最惨的，出让的7宗地，6宗成交、1宗流拍，共获土地出让金超过106亿元，成交楼面均价11062元/㎡，平均溢价率5%。

不比北京、广州还有民企参加拍地，

这次深圳的土地全部由国央企包场，清一色的“国家队”。

对比长三角和其他一线城市，我对上海信心满满！

倒不是因为我们是上海的本地号所以盲目的贬别的城市，抬高自己，我说说自己的逻辑。

这次上海出让的35宗地块，也有底价成交的地块，而且还不少，一共有24宗，

并且也同样有头部央企、国企和地方地方国资托底的情况。

在这样的市场下，这些现象是必然的，也是我们必须要面对的情况。

但即使是在市场如此悲观的情况下，上海依然拿出了35块地，起拍总面积达到357.71万方，起拍总价达到1030.45亿元！

从超千亿的起拍价来看，已经创下今年重点22城之最，同时也刷新了上海历次集中供地成交价。

最后总成交价达到1053.84亿元，几乎是北京、广州、深圳第三轮土拍总价之和！

虽然这次35块地中，有26块被国央企和城投公司拿下，但是依然有9块地受到了民营房地产企业的青睐，

比如龙湖拿下松江区广富林街道的纯宅地，总价15.4亿元，建面5.3万平方米，而祥源、宝华等企业也均有所斩获。

所以，在这种市场环境下，有勇气拿出这么多地，并且依然受到了市场的认可，这不仅仅是上海的自信，而是全国市场对上海的信心，这种信心是由真金白银来检验的！

这么一对比，我觉得明年上海的楼市，稳了！

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